Regolata dagli articoli 2808 e successivi del Codice Civile,
l'ipoteca è una forma di garanzia per il creditore, che gli attribuisce un diritto di prelazione su un bene, principalmente beni immobili o beni mobili registrati,
per tutelarlo contro il pericolo dell'insolvenza.
Diritto di pegno su beni immobili, frequentemente
usato nei casi di finanziamento a lungo termine da parte delle banche che richiedono l’iscrizione ipotecaria ancor prima della consegna della somma al finanziato e nel caso di acquisto
o di recupero di un immobile, l’ipoteca ha le seguenti caratteristiche:
- Oggetto di ipoteca possono, esclusivamente, essere diritti intavolabili o una parte di questi ovvero, beni immobili, diritti reali minori sugli immobili e/o beni mobili iscritti in pubblici registri come autoveicoli, navi, aerei, rendite dello Stato. E’ bene precisare che sullo stesso bene è possibile iscrivere più ipoteche contrassegnate da un numero progressivo (ipoteca di primo grado, di secondo grado, ecc), nelle quali il grado dipende esclusivamente dal momento dell'iscrizione.
- L’ipoteca è un diritto reale che garantisce al creditore ipotecario di soddisfarsi sul bene ipotecato cioè il creditore ha la possibilità di espropriare il suddetto bene e venderlo forzatamente. Il ricavato della vendita soddisferà il creditore con ipoteca di primo grado e, nel caso in cui vi sia un residuo, quello di secondo grado e così via. Inoltre, l’ipoteca inoltre gode del cosiddetto del diritto di sequela, ovvero segue il bene ipotecato anche quando esso viene venduto.
- L’ipoteca ha natura accessoria, questo significa che sussiste solo in relazione ad un credito valido.
- L’ipoteca è indivisibile, ovvero sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte.
- L’ipoteca è anche definita attraverso la determinatezza: il credito garantito dal bene ipotecato deve essere determinato del suo ammontare, cioè liquido ed espresso in una somma di denaro, Questo significa che i beni immobili gravati da ipoteca devono essere indicati in modo preciso e l’ipoteca può essere concessa soltanto per una somma determinata di denaro.
- L’ipoteca risponde al cosiddetto principio d’iscrizione. L’ipoteca viene costituita soltanto mediante l’iscrizione nei registri immobiliari. Grazie all’iscrizione inoltre, il diritto del creditore ipotecario viene portato a conoscenza del pubblico cosicchè il credito sia garantito anche nei confronti di terzi.
L'ipoteca quindi si costituisce attraverso l’iscrizione in pubblici registri e si estende sull'intero bene che ne è oggetto (in caso di immobile, l’ipoteca si estende anche agli accessori del bene immobile, all’accessione o ai successivi miglioramenti del bene immobile). La contemporanea definizione dell’ipoteca quale garanzia reale, tuttavia, non comporta la perdita del possesso da parte del debitore-proprietario del bene oggetto della garanzia. Suddetto bene può essere liberamente utilizzato dal debitore-proprietario e se il debito manca o finisce, l'ipoteca si estingue.
Il diritto di ipoteca riguarda principalmente beni immobili e la maggior parte delle sue norme sono funzionali alla caratteristiche di tali beni.
Secondo gli articoli 2817 e successivi del Codice Civile,
le fonti dell'ipoteca possono essere di varia natura:
- Ipoteca legale si ha quando l'ipoteca trova la sua fonte direttamente nella legge.
- Ipoteca giudiziale deriva dalla sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro o per l'adempimento di qualche altra obbligazione.
- Ipoteca volontaria trova la sua fonte nella volontà di una o entrambe le parti.
La
durata dell'ipoteca è legata, proprio per la sua funzione di garanzia, all'esistenza dell'obbligazione garantita ma con il limite del decorso di
venti anni dalla data di iscrizione. L’ipoteca deve essere rinnovata entro il ventennio per evitare l’annullamento.
L'ipoteca, qualunque sia la sua fonte,
si estingue con la cancellazione dal registro ed è sempre consigliabile cancellarla anche nel caso in cui sia prescritta poiché risulta sempre visibile nei registri immobiliari e potrebbe creare problemi in caso di vendita. A seguito del decreto Bersani - Legge numero 40 del 2 aprile 2007, alcune cancellazioni ipotecarie possono essere direttamente gestite tra banche e uffici dei registri Immobiliari senza che vi siano ulteriori spese notarili a carico del cittadino.
