L'
ipoteca è una
garanzia accessoria, che riguarda unicamente beni immobili quali alloggi uso abitazione, alloggi uso ufficio, terreni, ecc.
Ciò significa che all'accensione di un mutuo, per esempio, l'istituto bancario richiede come garanzia un bene immobile del beneficiario. Nel caso questi si dimostri insolvente, la banca potrà richiedere alla magistratura la vendita dell'immobile e recuperare la somma erogata.
Fino al verificarsi di questa situazione il proprietario può usufruire liberamente dell'immobile. L'ipoteca, inoltre, è unicamente legata al mutuo e la sua estinzione annulla anche l'ipoteca in questione.
Per essere giuridicamente efficace l'ipoteca deve essere iscritta presso i Pubblici Registri degli immobili. Questa procedura è detta
consolidamento ipoteca.
Per la registrazione occorrono:
- Titolo: documento che giustifica l'acquisizione dell'ipoteca (per esempio il contratto di finanziamento)
- Credito da garantire
- Bene immobile
- Iscrizione
Una volta effettuata la registrazione, l'ipoteca diviene attiva (e quindi consolidata) dopo 10 giorni di tempo.
L'Art. 39 del Testo Unico Bancario stabilisce che nel caso in quei 10 giorni venga pubblicata una sentenza di fallimento da parte del fruitore del finanziamento, l'ipoteca in questione non può essere assoggettata a revocatoria fallimentare. Questo significa che nel caso il soggetto fallisca e la cosa venga ufficializzata durante i 10 giorni di attesa per il consolidamento, la banca non può rivalersi sul bene immobile nemmeno in caso di insolvenza, poiché il curatore fallimentare può avvalersi anche di immobili venduti o pagamenti già avvenuti.
Proprio per questo motivo se a richiedere il mutuo o il finanziamento è un soggetto fallibile (imprenditore, commerciante o artigiano medio-grande) la banca si mette al riparo attraverso la cosiddetta
erogazione differita. Nella pratica l'istituto attende i 10 giorni necessari al consolidamento dell'ipoteca e soltanto verificata la sua efficacia procede all'erogazione del mutuo in questione.