Il
contratto preliminare di compravendita immobiliare (o
compromesso di compravendita) è un contratto nel quale, la parte promittente venditrice (il proprietario dell'immobile) si impegna a vendere alla parte promittente acquirente la proprietà del bene immobile al prezzo e secondo gli accordi stipulati nel suddetto contratto.
Il contratto preliminare di compravendita pertanto si configura come un
documento ufficiale con il quale le persone si impegnano, giuridicamente, a vendere ed acquistare un immobile. L’impegno che scaturisce da questo contratto ha rilevanza legale, vincola ad alienare ed acquistare l’immobile e alla stipula di un nuovo contratto, noto con il nome di
contratto di compravendita definitivo (rogito), che conduce al trasferimento della proprietà del bene immobile e ciò questo significa che l’acquirente diviene il nuovo proprietario dell’immobile mentre il venditore ne perde la proprietà.
Il contratto preliminare di compravendita deve avere
forma scritta poiché diversamente risulta essere nullo, senza valore alcuno e deve, necessariamente, contenere i seguenti
elementi minimi:
- Consenso delle parti.
- Oggetto della vendita ovvero determinazione del bene immobile: indirizzo, dati catastali, ecc.
- Prezzo della vendita.
Nel contratto possono essere inserite alcune
clausole accessorie.
Fra le più diffuse, si segnalano:
- Termine per la stipula del contratto defintivo di compravendita. Generalmente coincide con il tempo necessario al mutuo o al termine dell’immobile, nel caso in cui si sia parlando di immobili da costruire.
- Caparra confirmatoria o acconto prezzo. Nel primo caso, le parti definiscono una caparra che verrà restituita o imputata al definitivo pagamento del prezzo di vendita dell’immobile. Nel secondo caso il pagamento anticipato di una data somma di denaro rappresenta una prova della serietà dell’impegnodell’acquirente e del venditore.
- Penale, le parti stabiliscono che, in caso di inadempienza totale o parziale ai termini del contratto, la parte lesa abbia diritto al risarcimento dei danni con una determinata somma di denaro. Con riferimento al Codice Civile - Libro IV - Titolo II – articolo 1382 “La clausola, con cui si conviene che, in caso d'inadempimento o di ritardo nell'adempimento , uno dei contraenti è tenuto a una determinata prestazione, ha l'effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore”.
E’ ovviamente interesse di entrambe le parti, quella di redigere un contratto preliminare di compravendita molto dettagliato e specifico poiché questa diverrà la base di lavoro in sede di stipula del contratto definitivo. Infine si ricorda che, i contratti preliminari di compravendita immobiliare devono essere
registrati presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla loro stipula.
Per maggiori informazioni si consiglia di consultare il
Codice Civile ed il sito dell’
Agenzia delle Entrate nella sezione denominata
Registrazione dei contratti dei beni immobili e versamento delle imposte.
