Costituzione condominio

In Italia esiste una normativa apposita per il condominio, innovata profondamente dalla legge 220 del 2012, entrata in vigore nel giugno 2013. Tuttavia, potrebbe sorgere spontanea una domanda: a quali abitazioni si applicano queste norme? E quindi, che cos’è un condominio? La risposta è data dalle regole sulla costituzione condominio, ossia sul momento in cui una struttura abitativa diventa un condominio a tutti gli effetti e ne deve rispettare le norme.

Erroneamente, spesso si pensa che la costituzione condominio debba essere sancita da un atto formale. Non è questo il caso. Infatti la costituzione di un condominio avviene automaticamente al momento della vendita della prima unità immobiliare da parte dell’originario unico proprietario. Cosa vuol dire? Significa che quando l’impresa immobiliare, di costruzione o ristrutturazione proprietaria dell’intero stabile vende il primo alloggio, quella struttura diventa in automatico un condominio.

Una prima conseguenza di questo aspetto della costituzione condominio è che non c’è nessuna differenza formale fra la prima assemblea e quelle che seguiranno. Non è in sede di assemblea che nasce formalmente il condominio. Certamente, la prima assemblea è fondamentale per la scelta dell’amministratore e l’inizio di alcune pratiche cruciali come l’approvazione del regolamento di condominio o la richiesta di un codice fiscale.

Segnaliamo poi che la riforma del condominio ha ampliato la definizione stessa di ‘condominio’. Sono considerati tali, e quindi sottoposti alle norme in materia, anche i villaggi residenziali e i cosiddetti ‘supercondomini’ o condomini orizzontali, ossia quelle strutture composte anche da più condomini che si espandono su ampie superfici.

La costituzione condominio di questi edifici è oggi dunque permessa ed è automatica al momento della vendita della prima unità, come per i condomini in generale. Tutti i proprietari devono poi partecipare all’assemblea congiunta, ma, se il supercondominio supera le 60 unità abitative, il singolo condominio potrà essere rappresentato da un delegato.