Condominio senza amministratore

È possibile gestire un condominio senza amministratore? Il Codice Civile, nelle parti che riguardano il condominio, a seguito della nuova legge di riforma, prevede la possibilità per gli edifici di piccole dimensioni, ovvero con un numero massimo di otto condomini, di rinunciare all'amministratore, risparmiando quindi sui costi legati all'esercizio di gestione da parte di una figura specifica. Ma come funziona un condominio senza amministratore?

Innanzitutto occorre precisare che la normativa contenuta nel Codice Civile contempla tale eventualità in quanto gli stabili con un massimo di otto condomini sono facilmente gestibili sotto i diversi aspetti anche senza l’istituzione di una figura di rappresentanza. Tuttavia, se da un lato la scelta di rinunciare a tale figura, a cui spettano specifiche funzioni, comporta un certo risparmio, dall’altro occorre valutare sempre anche i rischi che possono derivare da una suddetta assenza, quali le situazioni di disaccordo e indecisione che possono minare la pacifica convivenza.

Nei casi in cui l’amministratore di condominio viene meno, la responsabilità civile e penale ricade su tutti i condomini. Questo comporta di conseguenza la deliberazione in assemblea di ogni decisione concernente il condominio. L’assemblea condominiale a sua volta potrà scegliere di nominare un singolo condomino per firmare a nome di tutti gli altri gli specifici atti e documenti. In tale sede verrà altresì stabilito all'unanimità come gestire la pulizia delle scale, la manutenzione degli spazi comuni, i rapporti con i fornitori dei servizi esterni che saranno condivisi da tutti i condomini.

In molti piccoli condomini questa soluzione amministrativa facente esclusivamente capo all'assemblea funziona bene. In sintesi l’assemblea deve sostanzialmente rivolgersi a società esterne per la gestione dei servizi di cui il condominio necessita (tra cui l’acqua, l’assicurazione dello stabile, l’impresa di pulizia, eventuali riparazioni e così via) e procedere con la ripartizione del complesso delle spese sulla base delle quote millesimali delle proprietà dei singoli condomini. Per quanto concerne gli adempimenti fiscali, come ad esempio il modello 770, questi vengono delegati a professionisti esterni anche da parte degli stessi amministratori; pertanto anche i condomini possono direttamente affidare a terzi tali impegni tributari.

In ogni caso il condominio senza amministratore che riscontri problemi a seguito dell’adozione di tale gestione condominiale può scegliere in ogni momento di ricorrere alla nomina di tale figura.