La
manutenzione straordinaria condominio costituisce una delle voci di spesa del
bilancio condominiale consuntivo. Per poter dare una lettura consapevole di questo documento, è necessario conoscere cosa si intenda per spese di manutenzione straordinaria e cosa le differenzi dagli altri capitoli di spesa del bilancio. Infatti, spesso è proprio la manutenzione straordinaria condominio a far lievitare il bilancio consuntivo di fine anno, rispetto al preventivo presentato dall’amministratore all’inizio dell’esercizio.
Il Codice Civile distingue diverse tipologie di spesa per il condominio: le spese per l’uso e l’esercizio della cosa e le spese di conservazione. Queste ultime riguardano l’integrità dell’edificio, e in particolare delle sue parti comuni. All’interno di questa categoria troviamo le spese di manutenzione, ordinaria e straordinaria, finalizzate alla conservazione di efficienza e funzionalità della struttura. Le spese di
manutenzione ordinaria sono decise dall’amministratore: il classico esempio è la sostituzione delle lampadine.
La manutenzione straordinaria condominio invece risponde ad eventi imprevedibili, fortuiti, eccezionali o non evitabili con semplici interventi di manutenzione ordinaria. Inoltre, anche gli interventi necessari a causa della mancata manutenzione ordinaria rientrano in questa categoria. Solitamente, si tratta di interventi dalla spesa più elevata: così rientrano fra le
spese straordinarie anche quelle di ristrutturazione, che non necessariamente sono imprevedibili o dovute a un evento improvviso.
Anche per questo motivo l’amministratore, salvo in alcuni casi di estrema urgenza, come il ripristino di servizi essenziali, non può deciderne l’esecuzione da solo. Le legge prevede invece che la manutenzione straordinaria condominio
venga approvata con un’apposita deliberazione dell’assemblea, tramite il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti, in rappresentanza di almeno metà del valore complessivo dell’edificio. Nel caso in cui l’amministratore sia intervenuto d’urgenza, egli è poi obbligato a comunicarne l’esecuzione all’assemblea successiva.
La riforma del condominio (legge n. 220/2012) ha poi introdotto l’obbligo della costituzione di un
fondo speciale pari all’importo dei lavori di manutenzione straordinaria approvati. Questo non significa che l’intero importo debba essere versato alla costituzione del fondo: il decreto Destinazione Italia (n. 145/2013) ha stabilito che il fondo possa essere finanziato sulla base dello stato di avanzamento dei lavori. In sostanza, i versamenti possono essere effettuati sulla base del programma di pagamenti alla parte terza addetta ai lavori e non tutti subito.
