È la prima tutela che la banca cerca di darsi al momento di concedere un
mutuo: la
perizia mutuo è costituita da alcune fasi caratteristiche, che è quindi meglio conoscere bene. In questo modo, si può vedere se i criteri per l’assegnazione ci sono tutti e, in caso affermativo, si può finalmente ottenere la tanto attesa somma.
Si tratta di quattro distinti momenti con cui l’istituto bancario si propone di
analizzare l’immobile: a compierle sono dei periti tecnici appositamente chiamati dalla banca. Più precisamente, le operazioni da compiere sono:
- identificare l’immobile,
- calcolare il suo valore,
- stabilire la sua commerciabilità
- e accertare la regolarità edilizia.
Il primo passo è dunque l’
identificazione dell’immobile. Si tratta, da parte dell’istituto bancario, di raccogliere le documentazioni del catasto e di fare un confronto con i documenti che ha presentato chi richiede il mutuo. Classicamente, a chi compie la perizia mutuo, interessa che le superfici tra le carte sul tavolo corrispondano.
È più complesso invece il
calcolo del valore. Si articola in alcuni step, di cui il valore commerciale da stabilire è solo il primo: ovvero, il prezzo a cui plausibilmente può essere rivenduto. C’è poi un valore cauzionale, che è il valore commerciale moltiplicato per il coefficiente di “forzato realizzo” della vendita: il numero, che si aggira intorno al 90% del costo, che entra in gioco in caso di insolvenza e, quindi, nel momento in cui la banca si deve rifare della perdita espropriando e vendendo l’immobile. Infine, c’è il valore di ricostruzione, che è il costo per la costruzione dell’immobile (tolti il prezzo del terreno e gli oneri di urbanizzazione).
A questo punto, segue la fase in cui si stabilisce la
commerciabilità dell’immobile. È differente dal valore in sé: perché un immobile potrebbe avere un prezzo molto elevato ed essere però difficile da rivendere. Un esempio tipico è l’abitazione di grande pregio costruttivo ma in posizione piuttosto isolata. Anche questo indicatore è quindi una forma di tutela che la banca deve adottare.
Infine, bisogna stabilire la
regolarità edilizia. Potrebbe capitare che l’immobile abbia un grande valore in termini assoluti, sia altamente commerciabile ma presenti delle irregolarità nella sua realizzazione: caso tipico, l’abuso edilizio. Quando viene stabilita un’irregolarità edilizia, la compravendita potrebbe addirittura essere annullata: è quindi un aspetto a cui l’istituto, che concede credito e compie la perizia mutuo, deve porre particolare attenzione.
