L’operazione di
cambio mutuo viene messa in atto quando le condizioni del finanziamento sono diventate troppo onerose da rispettare. Rate mensili troppo elevate o tasso d’interesse eccessivo possono rendere la restituzione di un
mutuo molto complicata. Per questo motivo sono previste diverse forme di cambio mutuo, per renderne più conveniente la restituzione.
Partiamo dalla
rinegoziazione, ossia la modifica delle condizioni contrattuali con la banca che ha erogato il mutuo. Tramite questa operazione è possibile modificare la durata del mutuo, solitamente allungandola per poter spalmare su rate più basse la restituzione del finanziamento, oppure il tasso d’interesse. A seconda dell’andamento dei tassi di riferimento infatti, è conveniente passare dal tasso fisso a quello variabile, o viceversa.
La rinegoziazione è
priva di costi per il cliente. La banca è infatti obbligata, se accetta il cambio mutuo, a sanzionarla anche solo con una semplice scrittura privata, senza dunque passare nuovamente dal notaio, evitando in questo modo nuove spese notarili. La banca non può poi richiedere commissioni su questa operazione. Tuttavia, l’istituto bancario non è obbligato ad accettare la rinegoziazione.
Un’altra forma di cambio mutuo, spesso confusa con la rinegoziazione, è
la sostituzione. Questa implica l’estinzione del mutuo corrente a favore dell’apertura di un altro finanziamento presso una banca diversa. Tramite la sostituzione è anche possibile chiedere una somma superiore rispetto a quella iniziale. L’operazione può essere conveniente, ad esempio in presenza di tassi d’interesse più bassi.
A differenza della rinegoziazione, la sostituzione è un cambio mutuo che prevede la chiusura di un contratto e l’apertura di uno nuovo. Questo significa che
i costi saranno superiori, dato che ci si dovrà rivolgere a un notaio.
Fra le operazioni di cambio mutuo può anche rientrare
l’estinzione anticipata. Nel caso il cliente abbia a disposizione una somma con cui restituire in toto l’importo del mutuo, questo è possibile senza commissioni, se il mutuo è stato aperto dopo il 2 febbraio 2007. Per i mutui stipulati in precedenza invece, sono previsti dei massimi per le penali, a seconda del tipo di mutuo e di quando si esercita l’opzione di estinzione anticipata.
Infine, segnaliamo anche
la surroga del mutuo, ossia il suo trasferimento presso un altro operatore bancario. In questo modo, possono essere cambiati i parametri del mutui, ma non il debito residuo. L’operazione è detta a costo zero: l’unico costo sono i 35 euro della tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari.
