I balconi condominio sono motivo di disputa non solo fra condomini, ma anche all’interno della dottrina giuridica e la giurisprudenza. Non esiste infatti un giudizio univoco su molte questioni riguardanti questa parte del condominio: il problema più dibattuto è quello della ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi condominio. Facciamo un po’ di chiarezza.
È necessario innanzitutto introdurre una distinzione fra due tipologie di balconi, sulla base delle caratteristiche architettoniche. Esistono dunque i balconi aggettanti, ossia quelli che sporgono rispetto alla facciata. Sono poi individuati i balconi incassati: si fa riferimento a quelle parti del condominio all’aperto, solitamente chiuse su due o tre lati, che non sporgono rispetto alla facciata dell’edificio. Il tipico esempio è quello delle terrazze.
Questa distinzione è importante perché aiuta a individuare chi sia il proprietario del balcone e quindi a chi spetti sostenerne le spese di manutenzione. Si ritiene che i balconi condominio aggettanti (quelli che sporgono) costituiscano un ‘prolungamento’ dell’unità immobiliare e quindi appartengono in via esclusiva al corrispondente proprietario. Sarà lui a dover sostenere le spese.
Tuttavia, la stessa giurisprudenza in materia ha introdotto una sottile eccezione, riguardante la parte esterna del balcone, come i rivestimenti o i frontalini, tipici soprattutto nei palazzi più antichi in molte città italiane. Dato che queste parti contribuiscono al decoro e allo stile architettonico del condominio, devono essere considerati beni di tutti. Le spese devono dunque essere ripartite fra i condomini.
La stessa regola sulla parte esterna vale anche per i balconi condominio incassati. Cambia invece la disciplina della proprietà sulla soletta del balcone, che funge da copertura per l’unità immobiliare sottostante e da piano di calpestio per quella al piano superiore. In questo caso si parla di comproprietà. Rimangono però dei giudizi oscillanti su questa materia: altre sentenze hanno negato la proprietà della parte inferiore del balcone ai proprietari dell’appartamento sottostante.
Un altro caso di disputa molto comune, riguardante i balconi condominio sporgenti, riguarda l’utilizzo della parte inferiore da parte dei vicini, per attaccarci lampade o le tende esterne: essendo un balcone di questo tipo di proprietà esclusiva, ogni intervento non sarà legittimo senza il consenso del proprietario. Una delibera contraria dell’assemblea sarà nulla.
Si tratta dunque di materia complessa e ancora contesa: queste sono le principali linee guida per orientarsi, ma è sempre appropriata un’analisi del singolo caso.
