Descrizione del procedimento che porta alla formulazione di una
lettera di sfratto da parte del proprietario di un immobile nei confronti dell'inquilino insolvente.
Il tipo di procedura che verrà descritto in seguito è relativo al caso di
sfratto per morosità, disciplinato dall'art. 658 del Codice di Procedura Civile. Questa tipologia di sfratto si configura quando l'affittuario non corrisponda gli oneri relativi all'affitto da versare mensilmente al locatore.
Il conduttore del contratto, cioè l'affittuario, risulta moroso nei seguenti casi:
- quando il conduttore non corrisponde al proprietario gli oneri accessori relativi all'immobile (come le spese condominiali o quelle di ordinaria amministrazione che vengono anticipate dal locatore ma sono a carico del conduttore);
- quando l'affittuario decide autonomamente di ridurre il canone mensile da corrispondere anche se questa evenienza ricorre per un comportamento messo in atto dal proprietario (come i casi di lavori o di altre emergenze) poiché il conduttore è tenuto a versare la somma prestabilita dal contratto e poi può richiedere il risarcimento. Da precisare che se l'abitazione diviene inutilizzabile per guasti agli impianti o per altre carenze strutturali e abitative, il conduttore è legittimato a non corrispondere il pagamento dell'affitto.
I
termini per stabilire la morosità del conduttore sono i seguenti:
- 20giorni di ritardo dalla scadenza del pagamento della singola mensilità se il locali è a uso abitativo;
- da valutare caso per caso dal Giudice per i locali commerciali.
Una volta verificata la morosità dell'affittuario il proprietario può provvedere a far pervenire a questi la lettera di diffida con raccomandata con ricevuta di ritorno.
Con questa lettera il conduttore viene informato della possibilità di iniziare un procedimento di sfratto se non adempirà al pagamento nel termine indicato, che solitamente è di 15 giorni.
Dopo la ricezione della lettera se l'inquilino rimane in stato di morosità si procede con l'
atto di intimazione e citazione con il quale il proprietario intima il rilascio dell'immobile e lo cita in giudizio davanti al Giudice del tribunale competente indicando la data fissata.
Se durante l'udienza di convalida il conduttore non si oppone allo sfratto viene emessa l'
ordinanza di convalida che consente al proprietario di ottenere lo sfratto attraverso l'esecuzione forzata tramite ufficiale giudiziario.
Se invece il conduttore si oppone il procedimento prosegue con rito ordinario che allunga i tempi e che deve terminare con una sentenza.
