Contratto di compravendita

Iniziamo con la definizione giuridica del contratto di compravendita che risulta essere una delle forme contrattuali più diffuse nel mondo economico contemporaneo tanto che nel Codice Civile - Libro IV - Titolo III – articolo 1470, viene definita come “il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo”.

Quando il contratto di compravendita ha per oggetto dei beni immobili (fabbricati o terreni), dei diritti reali immobiliari o dei beni registrati (autoveicoli, imbarcazioni, ecc), deve risultare in un documento scrittto (atto pubblico o scrittura privata autenticata o scrittura privata) poiché diversamente risulta essere nullo, senza valore alcuno. “[span=testo-italico]Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità: i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili […] Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione: i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili[/span]” con riferimento al Codice civile, Libro IV - Titolo II – articolo 1350 e Libro VI - Titolo I – articolo 2643.

I contratti di compravendita devono contenere alcuni elementi minimi che sono: il consenso delle parti, l’oggetto della vendita e il prezzo della vendita.
In questi contratti possono essere inserite, a completa discrezione del venditore e dell’acquirente, delle clausole accessorie (ad esempio: caparra, penale, ecc.) che hanno come fine ultimo quello di aumentare il livello di tutela delle parti in causa.
Al venditore spetta garantire che il bene in vendita non possa essere rivendicato da terzi e mantenga le qualità promesse e/o le qualità necessarie (vizi occulti e eviazione) presenti nel contratto.

Quando si decide di vendere o acquistare un immobile pertanto è necessario disporre di un’ampia serie di documenti che garantiscono la limpida riuscita dell’operazione. Ecco quali sono i principali:

• Carta d’identità.
• Codice fiscale.
• Stato civile o regime patrimoniale.
• Il rogito di acquisto.
• Atto di provenienza, nota di trascrizione, scheda e certificato catastale, eventuale concessione edilizia, certificato di agibilità, visura ipotecaria, eventuale condono edilizio, regolamento condominiale.
• Certificati di conformita’ degli impianti ed attestato di prestazione energetica (ACE).
• Compromesso e/o proposta e accettazione di vendita.

Infine ricordiamo le principali novità sulle imposte in vigore dal 1° gennaio 2014 in caso di compravendita immobiliare.

• Per la prima casa se si acquista da un privato, l’imposta di registro passa al 2%.
• Per la prima casa se si acquista da un privato, l’imposta fissa e catastale prevedono una spesa di 50,00 euro, a fronte dei precedenti 170,00 euro circa.
• L’IVA resta al 4% in caso di acquisto da un’impresa costruttrice ma l’imposta di registro, quella catastale ed ipotecaria passano a 200,00 euro ciascuna.
• Per la seconda casa, quando privati o imprese vendono a cinque anni dalla data di conclusione dei lavori, l’imposta di registro è al 9%.
• Per la seconda casa, l’imposta ipotecaria e castastale prevedono una spesa di 50,00 ero l’una.
• Per la seconda casa, se si acquista da un’impresa l’IVA è al 10%, 22 se di lusso e l’imposta di registro, catastale e ipotecaria passano a 200,00 euro.

Per maggiori informazioni sulla complessa materia in oggetto, può essere utile consultare il Codice Civile o visitare il sito dell’Agenzia delle Entrate.