Nuova legge condominio
Quando si parla di nuova legge condominio ci si riferisce al progetto di riforma della precedente disciplina della vita condominiale, contenuta nel Codice Civile del 1942. Tale riforma, approvata dalla Commissione Giustizia del Senato nel novembre del 2012, è stata promossa con l’obiettivo di modernizzare il vecchio regolamento condominiale, introducendo una parte normativa funzionale a disciplinare i possibili casi di controversie tra i condomini, nella prospettiva di prevenire i contenziosi che possono sorgere in merito. La nuova legge condominio, entrata in vigore nel giugno del 2013, ha pertanto l’obiettivo se non di imporre il felice accordo tra i condomini, per lo meno quello di disciplinare i comportamenti che possono potenzialmente scatenare discordie.
Le principali novità della nuova legge condominio possono essere riassunte nei seguenti rilevanti punti.
- Requisiti dell’amministratore. Per poter ricoprire il ruolo di amministratore di condominio è necessario aver conseguito il diploma di scuola media superiore, l’aver seguito una specifica formazione professionale (tramite corsi ad hoc), possedere un’assicurazione professionale (polizza RC di responsabilità civile degli atti compiuti durante l’esercizio del mandato), il non aver subito e il non aver in pendenza condanne, protesti e simili. L’incarico di questa figura ha durata annuale e si rinnova automaticamente per l’anno successivo, salvo specifiche disposizioni di revoca da parte dell’assemblea. La revoca può essere decretata con la maggioranza dell’assemblea condominiale, che può riunirsi in ogni momento per deliberare. Terminato il biennio di amministrazione i condomini dovranno procedere con la riconferma o la sostituzione dell’amministratore.
- Obbligo del conto corrente condominiale e attivazione del sito Internet. L’amministratore, che ha l’obbligo di adempiere agli impegni fiscali e di occuparsi della redazione della rendicontazione entro 180 giorni, deve trasferire le somme ricevute dai condomini, a qualunque titolo, su un conto corrente postale o bancario, di cui è titolare il condominio stesso. Tutti i condomini devono poter accedere al tale conto per visionarlo e per conoscere la rendicontazione concernente le proprie spese. Inoltre l’amministratore deve attivare, su richiesta dell’assemblea, un sito web al fine di consentire ai condomini di visionare e scaricare la copia della rendicontazione, tramite l’accesso regolato da password. Le spese del sito web, che l’amministratore dovrà aggiornare mensilmente, sono a carico dei condomini.
- Fondo speciale. Per le opere di manutenzione straordinaria l’assemblea condominiale costituisce un fondo speciale commisurato all’entità dei lavori da porre in essere.
- Riscaldamento e impianti comuni. Il condomino può rinunciare all’uso del riscaldamento e degli impianti comuni, solo se la sua rinuncia non provochi disagi o incrementi di spesa per gli altri condomini. Nei casi in cui vengano svolte attività che provocano effetti negativi sulle destinazioni di utilizzo degli impianti comuni, l’amministratore e i singoli condomini possono convocare l’assemblea per diffidare l’esecutore e ricorrere anche ad azioni giudiziarie per interrompere la violazione in atto.
- Tabelle millesimali. Si tratta delle tabelle allegate al regolamento di condominio, che riportano il valore millesimale che contraddistingue le unità immobiliari. Tali valori possono essere modificati con la maggioranza dell’assemblea, anche se richiesti da un singolo condomino, in due principali casi: il verificarsi di errori e il sopraggiungere di modifiche concernenti le condizioni del caseggiato che hanno determinato l’alterazione del valore proporzionale dell’unità immobiliare di più di un quinto. Il costo della modifica è a carico di chi l’ha richiesta.
- Videosorveglianza. In alcuni punti strategici e comuni dell’edificio possono essere installate delle telecamere di videosorveglianza se la decisione è approvata dalla maggioranza dei condomini intervenuti, che deve anche rappresentare metà del valore dell’edificio.
- Animali. Le norme condominiali in merito non possono vietare ai condomini di tenere nelle proprie case gli animali domestici non pericolosi.
- Supercondomini. Si tratta dei complessi residenziali o, meglio, di una serie di edifici amministrati da un’unica e ampia organizzazione di condominio. In tali casi la normativa in merito prevede che per applicare modifiche per esempio all’uso delle parti comuni occorre una rappresentanza dei quattro quinti dei partecipanti e dei quattro quindi del valore dell’edificio.
Per ulteriori approfondimenti circa la nuova legge condominio si consiglia di consultare il portale online del Parlamento Italiano.
Le principali novità della nuova legge condominio possono essere riassunte nei seguenti rilevanti punti.
- Requisiti dell’amministratore. Per poter ricoprire il ruolo di amministratore di condominio è necessario aver conseguito il diploma di scuola media superiore, l’aver seguito una specifica formazione professionale (tramite corsi ad hoc), possedere un’assicurazione professionale (polizza RC di responsabilità civile degli atti compiuti durante l’esercizio del mandato), il non aver subito e il non aver in pendenza condanne, protesti e simili. L’incarico di questa figura ha durata annuale e si rinnova automaticamente per l’anno successivo, salvo specifiche disposizioni di revoca da parte dell’assemblea. La revoca può essere decretata con la maggioranza dell’assemblea condominiale, che può riunirsi in ogni momento per deliberare. Terminato il biennio di amministrazione i condomini dovranno procedere con la riconferma o la sostituzione dell’amministratore.
- Obbligo del conto corrente condominiale e attivazione del sito Internet. L’amministratore, che ha l’obbligo di adempiere agli impegni fiscali e di occuparsi della redazione della rendicontazione entro 180 giorni, deve trasferire le somme ricevute dai condomini, a qualunque titolo, su un conto corrente postale o bancario, di cui è titolare il condominio stesso. Tutti i condomini devono poter accedere al tale conto per visionarlo e per conoscere la rendicontazione concernente le proprie spese. Inoltre l’amministratore deve attivare, su richiesta dell’assemblea, un sito web al fine di consentire ai condomini di visionare e scaricare la copia della rendicontazione, tramite l’accesso regolato da password. Le spese del sito web, che l’amministratore dovrà aggiornare mensilmente, sono a carico dei condomini.
- Fondo speciale. Per le opere di manutenzione straordinaria l’assemblea condominiale costituisce un fondo speciale commisurato all’entità dei lavori da porre in essere.
- Riscaldamento e impianti comuni. Il condomino può rinunciare all’uso del riscaldamento e degli impianti comuni, solo se la sua rinuncia non provochi disagi o incrementi di spesa per gli altri condomini. Nei casi in cui vengano svolte attività che provocano effetti negativi sulle destinazioni di utilizzo degli impianti comuni, l’amministratore e i singoli condomini possono convocare l’assemblea per diffidare l’esecutore e ricorrere anche ad azioni giudiziarie per interrompere la violazione in atto.
- Tabelle millesimali. Si tratta delle tabelle allegate al regolamento di condominio, che riportano il valore millesimale che contraddistingue le unità immobiliari. Tali valori possono essere modificati con la maggioranza dell’assemblea, anche se richiesti da un singolo condomino, in due principali casi: il verificarsi di errori e il sopraggiungere di modifiche concernenti le condizioni del caseggiato che hanno determinato l’alterazione del valore proporzionale dell’unità immobiliare di più di un quinto. Il costo della modifica è a carico di chi l’ha richiesta.
- Videosorveglianza. In alcuni punti strategici e comuni dell’edificio possono essere installate delle telecamere di videosorveglianza se la decisione è approvata dalla maggioranza dei condomini intervenuti, che deve anche rappresentare metà del valore dell’edificio.
- Animali. Le norme condominiali in merito non possono vietare ai condomini di tenere nelle proprie case gli animali domestici non pericolosi.
- Supercondomini. Si tratta dei complessi residenziali o, meglio, di una serie di edifici amministrati da un’unica e ampia organizzazione di condominio. In tali casi la normativa in merito prevede che per applicare modifiche per esempio all’uso delle parti comuni occorre una rappresentanza dei quattro quinti dei partecipanti e dei quattro quindi del valore dell’edificio.
Per ulteriori approfondimenti circa la nuova legge condominio si consiglia di consultare il portale online del Parlamento Italiano.
